افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن / مشاوران املاک آینده روشنی ندارند

سیاست‌های دولت برای کنترل قیمت مسکن می‌تواند به شکل‌های مختلفی اعمال شود. دولت می‌تواند با استفاده از ابزارها و قوانینی از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند.

دولت می‌تواند با ارائه برنامه‌های وام‌دهی و تسهیلات مسکن به خریداران مسکن کمک کند. این تسهیلات می‌توانند به صورت وام‌های با بهره کم، وام‌های بلندمدت یا تسهیلاتی برای کاهش هزینه‌های خرید مسکن اعمال شوند.

تثبیت قیمت واحدهای مسکونی با اجرای برنامه‌های توسعه محور در حوزه مسکن امکان پذیر است. این برنامه‌ها شامل ساخت مسکن هایی برای اجاره به صورت موقت محسوب می شوند که به مسکن دارند. همچنین، اجاره مسکن‌های اجتماعی نیز می‌تواند به کاهش نرخ مسکن کمک کند.

دولت می‌تواند تسهیلات مالی و مالیاتی را برای ساخت مسکن های جدید فراهم کند. این تسهیلات شامل کاهش مالیات‌ها، ارائه زمین‌های ارزان قیمت یا دیگر تسهیلات مالی برای سازندگان مسکن می شوند که به کاهش هزینه‌های ساخت و ساز و در نتیجه کاهش قیمت مسکن منجر خواهد شد.

قوه مجریه این قدرت را دارد تا قوانین و مقرراتی را برای کنترل بازار اجاره مسکن تصویب کند. این قوانین می توانند دربردارندۀ تعیین سقف قیمت اجاره، محدودیت‌هایی برای افزایش اجاره در دوره‌های زمانی خاص یا تنظیم قوانین مربوط به تعهدات اجاره باشند. این موارد تنها تعدادی از سیاست‌هایی به شمار می آیند که ممکن است دولت برای کنترل قیمت مسکن اعمال کند.

در این راستا با مهندس احسان شریف، عضو نظام‌ مهندسی، گفت و گویی انجام دادیم که در ادامه می‌خوانید.

طرح های ناتمام

احسان شریف درباره سیاست های دولت برای کنترل قیمت مسکن و احتمال گرانی خانه در سال جدید گفت: من در گذشته بارها به عدم برنامه ریزی حاکمیت درحوزه مسکن اشاره کردم. در طی سه سال گذشته، طرح هایی نظیر نهضت ملی مسکن در جهت کمک به خانه دار شدن مردم عنوان شد که هر کدام به طریقی ناتمام باقی مانده و یا هنوز به سرانجام خوشایندی نرسیده است.

او افزود: بازار مسکن به خاطر این بی تدبیری ها دچار مشکلات متعددی شده است و مردم نیز باید فشار زیادی را تحمل کنند. سیاست گذاری ها در این خصوص نقایص زیادی دارد و به زور نمی توان بازار را آرام نگه داشت. بسیاری از مالکان به علت اشتباهات متعدد در تصمیم گیری های کلان، نرخ تورم بالا و شرایط سخت معیشتی، به جای ۲۵درصدی، ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش نرخ اجاره بها را برای مستاجران در نظر گرفتند. مردم نیز به ناچار و بر خلاف میل باطنی، وارد معامله شدند و قرارداد اجاره را منعقد کردند.

شریف ادامه داد: در این راستا، به دفاتر املاک این تذکر داده شده است که قراردادهای اجاره با نرخ بیش از ۲۵ درصد را به ثبت نرسانند. در این شرایط، مالکان به صورت غیررسمی با مستاجران به توافق های خارج از قرارداد دست پیدا می کنند. ثبت قراردادهای این چنینی و در جهت دوری از نظارت های همیشگی توسط اتحادیه یا اتاق اصناف، در دفاتر املاک غیرقانونی انجام می گیرد.

عواملی که قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می دهند

وی خاطرنشان کرد: در بحث خرید و فروش مسکن و قیمت گذاری ها، نگاه ها به ساخت و ساز معطوف می شود که این مقوله نیز از عوامل خاصی تاثیر می پذیرد. شهرداری ها برای اعطای مجوزهای لازم، اقدام به افزایش درصدی از نرخ های سابق می کنند و از سوی دیگر، نظام مهندسی، نرخ کارمزد مهندسان ناظر را افزایش می دهد. در بحث تجهیزات نیز فعل و انفعالاتی صورت می گیرد که تاثیر خود را بر بازار می گذارد. کارخانه ها قیمت مصالح ساختمانی نظیر فولاد، سیمان و آهن را افزایش می دهند. تمام این عوامل بر قیمت مسکن اثر مستقیم دارد و این نکته را نمی توان نادیده گرفت.

عضو اتحادیه مشاوران املاک یادآور شد: در دهه پایانی سال گذشته، شاهد افزایش چشمگیر نرخ دلار بودیم که تاثیر قابل توجهی بر تمامی بازارها، ازجمله بازار مسکن گذاشت. ما با مشکل تامین تجهیزات اساسی مانند موتور آسانسور، پکیج و سایر موارد روبه رو هستیم و این مورد یک حقیقت محض است؛ بنابراین بازار مسکن هرساله با افزایش قیمت روبه رو می شود و این امر اجتناب ناپذیر است.

شریف در ادامه اظهار کرد: واقعیت امر این است که تورم سرسام آور و تمام عوامل دیگری که ذکر کردم، در نهایت می تواند موجب افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در آینده نزدیک شود. البته این رشد نرخ ها برای سال جدید محتمل است؛ اما قطعی نیست و باید منتظر ماند و دید که آیا دولت برای جلوگیری از این مسئله برنامه های کارآمدی دارد یا روی همان پاشنه سابق می چرخد؟

وام مسکن دردی از اقشار ضعیف جامعه دوا نمی کند

وی در ادامه به گسترش نیوز گفت: به باور من، قدرت خرید مردم به شکل محسوسی پایین آمده است و دیگر توان خرید خانه را ندارند. حتی ابزارهایی نظیر وام مسکن نیز نمی تواند دردی از اقشار ضعیف جامعه دوا کند و با این رویه، خرید مسکن برای طیف وسیعی از مردم به آرزو تبدیل شده است. حاکمیت باید با کمک ابزارها و طرح های مناسب نظیر واگذاری زمین، درصدد جبران اشتباهات و کمبودها برآید. واگذاری زمین همراه با شرایط معقولانه و مناسب، برنامۀ خوبی در زمینه تامین مسکن برای مردم باشد.

این عضو نظام مهندسی تصریح کرد: متقاضیان مسکن مهر هنوز مشکلات زیادی دارند و از این بابت گلایه مند هستند. قیمت واحدهای مسکن مهر در پردیس از آپارتمان های تهران نیز بیشتر شده است که دولت برای موضوع باید فکری اساسی بیاندیشد. طرح نهضت ملی مسکن در روستاها شرایط خوبی دارد؛ اما در شهرهای بزرگ به سرانجام خوب و مشخصی منتهی نشده است. سیاست گذاری ها در این زمینه نامطلوب است؛ وگرنه ما انبوه‌سازان و متخصصان خوبی داریم که می توانند در این زمینه نقش مؤثری ایفا کنند.

ضرورت اعتماد به ظرفیت های داخلی

شریف در ادامه مطرح کرد: خانه های کوچک متراژ برای اهداف موقت و طی فرآیندی کوتاه می تواند موثر واقع شوند؛ اما در سطح کلان مشکلات زیادی دارند که به سادگی نمی توان از کنار آن معضلات عبور کرد. این نوع واحدهای مسکونی، هم خوانی دقیق و کاملی با فرهنگ و آیین ما ندارد. واحدهای کوچک متراژ، ایرادات اساسی دیگری هم دارند که درمجموع قادر به تامین نیاز تمام خانوارها نیستند.

او در خصوص ساخت مسکن با کمک شرکت های چینی بیان کرد: توافق با چینی ها با هر عدد و رقمی مورد سوال است و جای نقد بسیاری دارد. درصورت همکاری و درخواست کمک از انبوه سازان و متخصصان داخلی، می توان به نتایج دلخواه رسید و دیگر نیازی به استمداد از خارجی ها برای تکمیل پروژه های عمرانی در حوزه مسکن نیست. ورود هر کشوری به این موضوع، همراه با ورود رایزن های خارجی است و این مطلب ایرادات اساسی دارد. آگاهی کاملی در خصوص مفاد قرارداد بین طرفین ندارم؛ اما پُرواضح است که با روی کار آمدن کشور ثانی برای پیشبرد چنین طرح های بزرگی، اعداد و ارقام کلانی در قرارداد ثبت می شود.

روزهای تاریک در انتظار مشاوران املاک

شریف در ارتباط با سامانه خودنویس و تاثیر آن بر قراردادهای اجاره اظهار کرد: در خصوص سامانه خودنویس بایستی موازی کاری صورت می گرفت که متاسفانه چنین اقدامی از سوی متولیان امر صورت نگرفت. درحال حاضر دفاتر اسناد رسمی نیز قراردادهای مختلف اجاره را تمدید می کنند و تمام عقود قراردادها را انجام می دهند.

تحلیلگر بازار مسکن تاکید کرد: حیطه وظایف مشاوران املاک کاملا مشخص است و بر اساس اصول مقرر و تعریف شده پیش می رود. مشاور املاک اشراف و تسلط لازم را بر مسائل مختلف بازار مسکن دارد و این موضوع وجه تمایز بنگاه های معاملاتی با دفاتر اسناد رسمی و نهادهای دیگر محسوب می شود.

شریف ادامه داد: امیدوارم دولت جایگاه ویژه مشاوران املاک را در نظر بگیرد و بر اساس ارزشمندی کار آن ها به اتخاذ تصمیمات لازم مبادرت کند. به نظر من، بهتر بود که وزارت راه و شهرسازی ابتدا برای اصلاح و تکامل سامانه املاک و مستغلات اقدام می‌‌کرد و درصورت ناکارآمدی به سراغ راه اندازی سامانه جدید می‌رفت.

او در پایان اضافه کرد: مشاوران املاک ابزاری به نام کد رهگیری داشتند که در صورت تقویت این مورد، می توانست تاثیرات به سزایی داشته باشد. حال افراد به سراغ همان کاغذهای دست نویس غیرقانونی می روند و با این اوصاف باید شاهد افزایش مشاوران املاک غیرمجاز باشیم. این موارد جزو خطراتی است که از رهگذر راه اندازی سامانه خودنویس می تواند بازار مسکن را تهدید کند. من برای این سامانه و همچنین برای شغل مشاوران املاک، روزهای خوب و روشنی پیش بینی نمی‌کنم.